A locação de imóveis no Brasil, tanto residenciais quanto não residenciais, é regida por uma série de normas jurídicas e entendimentos dos tribunais superiores. Compreender essas decisões e súmulas é fundamental para evitar conflitos e garantir que os contratos de locação sejam elaborados de acordo com as exigências legais. Neste artigo, abordamos os principais entendimentos e súmulas dos tribunais superiores em matéria de locação.
Locação Residencial
1. Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): FIANÇA
Texto: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu."
Relevância: Esta súmula estabelece que o fiador não pode ser responsabilizado por obrigações adicionais ou modificações no contrato de locação realizadas após a assinatura do contrato original, a menos que ele tenha concordado expressamente com essas alterações. Isso protege o fiador, garantindo que ele não seja vinculado a novas responsabilidades sem seu consentimento. Qualquer aditamento, como aumento de aluguel ou extensão do prazo, deve ser discutido e aprovado pelo fiador para que ele seja legalmente responsável por essas novas obrigações.
2. Súmula 381 do STJ: CLÁUSULA DE RENÚNCIA
Texto: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."
Relevância: A súmula permite que locadores incluam cláusulas que eliminem a obrigação de indenizar o locatário por benfeitorias realizadas no imóvel e o direito de retenção do bem até o pagamento dessas despesas. Essa cláusula significa que, ao final do contrato, o locatário não terá direito a compensação por benfeitorias e não poderá reter o imóvel até que suas despesas sejam pagas. Locatários devem ler e compreender essas cláusulas antes de assinar o contrato, pois elas podem impactar significativamente seus direitos.
3. Súmula 549 do STJ: IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR
Texto: "É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação."
Relevância: A súmula confirma que bens de família dos fiadores podem ser penhorados em caso de inadimplemento do contrato de locação. Isso alerta os fiadores para o risco de que seus bens pessoais, mesmo aqueles considerados bem de família, podem ser usados para satisfazer dívidas decorrentes do contrato de locação. Essa decisão pode influenciar os fiadores a considerar mais cuidadosamente os riscos antes de assumir responsabilidades em contratos de locação.
4. AgInt nos EDcl no AREsp 2227091/PR: NÃO APLICAÇÃO DO CDC AO CONTRATO DE LOCAÇÃO REGIDO PELA LEI DE LOCAÇÕES
Texto: "Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91."
Relevância: Este entendimento confirma que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não se aplica aos contratos de locação regulados pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Isso reforça a segurança jurídica e a previsibilidade nas relações locatícias, evitando sobreposição de normas e potencial confusão legal que poderia surgir com a aplicação simultânea das duas legislações.
5. REsp 911.993/DF: FIANÇA RECÍPROCA
Texto: "Havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais, caracterizando a fiança recíproca."
Relevância: Este entendimento confirma que a fiança prestada por um locatário pode cobrir os demais locatários, caracterizando uma fiança recíproca. Isso oferece maior segurança para o locador, garantindo que todos os locatários estão igualmente comprometidos com as obrigações contratuais e fortalece a proteção ao locador em caso de inadimplemento.
Locação Não Residencial
1. Súmula 92 do STJ: TERCEIRO DE BOA-FÉ
Texto: "A terceiro de boa-fé não pode ser oposto o vício resultante de causa que não lhe era imputável."
Relevância: Embora geralmente aplicada em contextos mais amplos, essa súmula pode impactar locações comerciais ao assegurar que locatários de boa-fé não sejam penalizados por problemas preexistentes no imóvel que não causaram. Em situações de sublocação, a súmula reforça que terceiros também não devem ser penalizados por vícios que existiam antes do início do contrato de locação.
2. Súmula 93 do STJ: LEGISLAÇÃO MUNICIPAL EM MATÉRIA DE LOCAÇÃO
Texto: "A legislação municipal é legítima para fixar o valor do aluguel nos contratos de locação para o uso de imóvel urbano não residencial."
Relevância: Esta súmula estabelece que as prefeituras podem criar regulamentações específicas para o valor do aluguel de imóveis urbanos não residenciais. Isso permite uma adaptação às condições econômicas locais e proporciona uma abordagem mais flexível em relação às condições de mercado. Locadores e locatários devem estar atentos às leis locais que podem influenciar o valor do aluguel e seus reajustes.
3. REsp 1.326.557/SP: RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA
Texto: "O locatário comercial tem direito à renovação compulsória do contrato de locação, desde que preenchidos os requisitos legais."
Relevância: Este julgamento garante que o locatário comercial tenha o direito de renovar o contrato de locação, desde que cumpra os requisitos estabelecidos pela Lei do Inquilinato, como o prazo mínimo de cinco anos de locação contínua. Isso proporciona proteção ao locatário, garantindo estabilidade e continuidade dos negócios, e reforça a importância de cumprir as condições legais para a renovação.
Conclusão
Conhecer os entendimentos e súmulas dos tribunais superiores em matéria de locação é essencial para a elaboração de contratos que estejam em conformidade com a legislação e para evitar conflitos legais. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode ser crucial para garantir que todos os aspectos legais sejam devidamente contemplados e para resolver eventuais disputas que possam surgir durante a vigência da locação. A compreensão dessas decisões e súmulas contribui para a segurança jurídica e a efetividade das relações locatícias.
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