Adquirir um imóvel na planta é um sonho para muitos, mas pode se transformar em um pesadelo se a hipoteca não for baixada após o pagamento integral do bem. Esse problema é mais comum do que se imagina e pode gerar grandes transtornos para o comprador. Se você pagou o imóvel integralmente, mas a hipoteca continua registrada na sua matrícula, é essencial saber como proceder para garantir que o imóvel esteja livre de ônus e que seus direitos sejam respeitados. Neste artigo, abordaremos os passos a serem seguidos caso você esteja enfrentado esse problema.
Motivo da Existência de uma Hipoteca na Matrícula do Imóvel Vendido na Planta
Quando você adquire um imóvel na planta, é comum que a incorporadora ou a construtora registre uma hipoteca em favor do banco que financiou a construção. Essa hipoteca serve como uma garantia para o banco, assegurando o pagamento da dívida contraída para a realização da obra e, em regra, grava todas as unidades imobiliárias que futuramente serão alienadas.
Embora essa hipoteca não impeça a venda das unidades autônomas, ela continua vinculada ao imóvel enquanto o financiamento da obra estiver ativo. Contudo, uma vez quitado o valor total da unidade imobiliária, a hipoteca não deve mais garantir a dívida da incorporadora, que deveria assegurar que o imóvel estivesse livre de quaisquer ônus relacionados à construção e pronto para a plena posse do novo proprietário.
Passos Para Obter o Cancelamento da Hipoteca após a Quitação do Imóvel Adquirido na Planta
1. Verifique o Status da Hipoteca
O primeiro passo é confirmar a situação da hipoteca na matrícula do imóvel. Além disso, solicite ao banco e à construtora um extrato atualizado do status do financiamento e da hipoteca registrada a fim de verificar se há algum erro ou pendência que possa impedir a baixa da hipoteca.
2. Solicite o Termo de Quitação ao Banco
Após o pagamento integral do imóvel, é responsabilidade da incorporadora ou construtora fornecer um Termo de Quitação que comprove a quitação do imóvel. Além disso, a incorporadora deve solicitar ao banco o cancelamento da hipoteca vinculada à unidade imobiliária adquirida e quitada. Por sua vez, o banco deve emitir um Termo de Quitação, que é um documento oficial atestando que a dívida foi integralmente paga e que a hipoteca pode ser cancelada. Para garantir que esse processo seja realizado corretamente, solicite o Termo de Quitação por escrito e guarde todos os comprovantes de comunicação.
3. Exija o Cancelamento da Hipoteca
Com o Termo de Quitação em mãos, dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis onde a hipoteca foi registrada e solicite o cancelamento da hipoteca na matrícula do imóvel. O cartório exigirá a apresentação do Termo de Quitação e outros documentos relevantes. O cancelamento da hipoteca é um passo crucial para assegurar que o imóvel esteja livre de ônus e possa ser transferido ou vendido no futuro sem complicações.
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E se a Incorporadora ou o Banco se Recusarem a Fornecer os Documentos Necessários à Baixa da Hipoteca ?
Caso a incorporadora ou o banco se recusem a emitir o Termo de Quitação, você pode buscar a assistência de um advogado para obter esses documentos judicialmente. O advogado poderá ajuizar uma ação judicial contra a instituição financeira e a construtora, forçando-os a cumprir com suas obrigações e regularizar a situação do imóvel.
Além de buscar a assistência jurídica, você também pode registrar reclamações junto a órgãos reguladores e de defesa do consumidor, como o Procon e o Banco Central. Esses órgãos podem intervir em situações de descumprimento contratual e ajudar a acelerar o processo de resolução do problema.
Durante todo o processo, mantenha registros detalhados de todas as comunicações com o banco, a construtora e o cartório. Isso inclui e-mails, cartas, protocolos de atendimento e qualquer outra documentação relevante. Esses registros serão úteis para apoiar sua posição caso você precise recorrer a medidas legais ou resolver disputas.
Saiba que a Lei e o Judiciário Estão ao seu Lado Neste Caso
A legislação e a jurisprudência brasileira oferece mecanismos para garantir que você, como comprador de um imóvel na planta quitado, possa obter a liberação da hipoteca.
De acordo com a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
Isso significa que, uma vez que você quitado o imóvel adquirido na planta, a hipoteca registrada em sua matrícula, seja ela anterior ou mesmo posterior à aquisição do imóvel, nào terá validade sobre você, comprador e adquirente de boa-fé.
Em termos práticos, a hipoteca não poderá ser executada contra você, que não contratou a garantia e, muitas vezes, nem teve ciência de sua existência. Saiba que este seu direito está resguardado ainda que a construtora ou incorporadora não quite a sua dívida com o Banco.
O Judiciário tem atuado de maneira assertiva para garantir a efetividade dessa proteção. Em alguns casos, inclusive, el tem aplicado multas por litigância de má-fé contra instituições financeiras ou incorporadoras que tentam obstruir o processo.
A Importância de Resolver com Urgência a Situação
A regularização da situação é não apenas necessária, mas URGENTE para evitar complicações futuras. Isso porque os Cartórios de Registro de Imóveis não registram a transferência da propriedade do imóvel para o nome do comprador enquanto a hipoteca não for devidamente cancelada e isso com fundamento no parágrafo único do art. 1º da Lei nº 8.004/90 (Lei do Sistema Financeiro da Habitação) e no art. 292 da Lei de Registros Públicos (Lei nº. 6.015/73).
Sem essa regularização, o imóvel continua registrado em nome da incorporadora ou da construtora, o que pode gerar inúmeros problemas para o adquirente. Caso, por exemplo, a incorporadora enfrente uma ação de execução e o imóvel seja penhorado ou mesmo ofertado como pagamento de suas dívidas, o comprador poderá ser involuntariamente arrastado para uma disputa judicial para reivindicar a propriedade do seu bem.
Além disso, essa situação pode complicar eventuais questões sucessórias. Isto é, se o comprador falecer, os herdeiros terão que agir judicialmente para incluir o imóvel na partilha dos bens, uma vez que, juridicamente, ele ainda não faz parte do patrimônio do comprador, já que permanece registrado no nome da incorporadora.
Essas situações pode resultar em longos e desnecessários processos judiciais, caso você não tome as providências devidas agora. É essencial agir rapidamente para cancelar a hipoteca e assegurar que a propriedade do imóvel seja formalmente transferida para o seu nome, protegendo assim seu investimento e evitando futuros conflitos legais.
A legislação e a jurisprudência oferecem proteção ao comprador, mas enfrentar a resistência de incorporadoras e bancos pode ser desafiador. Daí a necessidade de buscar um advogado especialista no assunto para garantir que o seu imóvel esteja livre de ônus e que seus direitos como proprietário sejam plenamente respeitados.
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